전세권 설정 으로 보증금 보호받을 수 있을까?

요즘 전세보증금을 지키기 위한 안전장치로 보증보험을 대부분 가입합니다. 하지만 보증보험을 가입하지 못하거나 법인이 전세 임차인일 경우 전세권설정을 고민하게 됩니다. 전세권설정은 셀프로도 가능하지만 대부분 법무사,변호사를 통해 진행합니다. 

 

전세권 이란?

▶ '전세권' 이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말합니다. 전세권은 전세권 설정 계약과 등기에 의하여 성립합니다. 전세금 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고받아야 합니다. 다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아닙니다.

▶ 전세권 설정 등기의 경우 계약 기간이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하였다면 임대인의 동의나 판결의 절차가 없더라도 전세권 설정 등기에 기한 경매를 신청하여 보증금을 반환받는 절차가 있습니다. 

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대부분의 임대인들은 신규 임차인(새로운 세입자)의 보증금을 받아 기존 임차인의 보증금을 반환해 줍니다. 전세권 설정등기는 임대인 소유 주택이 경매로 넘어가지 않게 하기 위해 신규 임차인이 구해지지 않으면 어떻게든 보증금 반환을 위해 노력하는 심리적 압박감을 주는 장치이기도 하죠.

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전세권 설정으로 임차인 보증금 보호받을 수 있을까?

▶ 선순위로 전세권이 설정되어 있는데 후순위 권리자로 인해 경매가 개시 되어 낙찰된 경우에는 낙찰자가 남은 전세 계약기간을 보장해 주고 보증금을 인수해야 합니다. 계약 기간 만료 시 낙찰자가 계약 기간 만료 시 보증금 반환 의무를 갖게 됩니다. 따라서 선순위 권리자인 전세권자는 새로운 임대인(경매로 낙찰받은 자) 에게 보증금을 반환받습니다. 

▶ 계약기간이 만료되었는데 보증금을 반환받지 못하면 전세권으로 경매신청을 할 수 있는데 그것을 임의경매라고 합니다.  임의경매 후 임차인(전세권자)이 낙찰을 받으면 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 채권은 혼동으로 소멸하는 것이 원칙입니다. 따라서 임대인에게 청구할 수 없습니다.

▶ 선순위 전세권을 집행권원으로 한 임의경매신청사건이거나 배당요구 종기일 이내 전세권자가 권리신고 및 배당요구를 한 경우 배당여부와 관계없이 매각을 통해 전세권이 소멸하여 낙찰자(매수인)에게 인수되지 않습니다. 하지만 전세권이 소멸하더라도 임차인의 지위에서 대항력을 갖추고 있다면 미배당임차보증금의 차액이 낙찰자에게 추가 인수대상이 됩니다. 

▶ 위 경우처럼 전세권으로 임의경매 후 제3자에 낙찰되면 전세권은 소멸합니다. 하지만 대항력 없는 임차인은 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 없으므로 임대인에게 보증금 잔액을 청구해야 합니다. 이 경우에는 임대인에 대한 보증금 반환 청구 소송이 필요합니다.

▶ 경매 절차에서 배당요구를 했거나 전세권자가 경매 신청을 했다면 더 이상 부동산에 대한 사용 수익권을 행사하지 않고 전세보증금을 돌려받겠다는 의미가 됩니다. 낙찰대금에서 보증금을 배당받고 전세권은 소멸하게 됩니다. 이때 전세권자가 보증금 전액을 회수했는지와 상관없이 낙찰자가 인수하는 금액이나 권리는 없습니다.  

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입찰자가 없어 경매 가 유찰이 계속되면 전세권자(임차인)가 입찰에 참여하여 경락받는 방법이 있겠습니다. 마지막까지 유찰이 되는 경우는 드믈다 하지만 경매비용도 나오지 않는 무잉여 경매의 경우 직권으로 경매취소 결정을 내려 경매를 진행하지 않습니다.