1세대1주택 양도소득세 비과세
1세대1주택 양도소득세 비과세
거주자인 1세대 양도일 현재 1주택을 소유하고 있고, 비과세요건을 만족한 주택을 양도하는경우
▶양도가액 12억 원 이하 : 비과세
▶양도가액 12억 원 초과 : 12억 원 초과분에 대하여 양도소득세 과세
1세대 1주택 비과세 요건
2년이상 보유한 경우 비과세가 가능합니다. 다만,2017년8월3일 이후 '취득당시' 조정대상지역인 주택을 취득하는 경우에는 2년이상 거주해야 합니다. 예외적으로 조정대상지역으로 지정되기이전 또는 2017년8월2일 이전에 계약을 체결한 경우 '계약당시 무주택세대' 라면 거주요건이 없습니다.
2017년6월10일 A주택 매수계약체결 ▶2017년8월3일 A지역 조정지역지정 ▶2018년1월30일 매수잔금 ▶2022년11월20일 A주택 양도 (매매) ▶ 매수계약 체결당시 무주택세대였다면 2년이상 보유만해도 비과세 요건이 됩니다.
2017년8월3일 A지역 조정지역 지정 ▶A주택2018년1월30일 취득 ▶2022년11월14일A지역 조정지역 해제 ▶2023년11월20일 A주택 양도 ▶취득당시 조정대상지역이었으므로 해제여부와 상관없이 2년이상 거주해야 비과세 요건이 됩니다.
1세대 1주택 양도소득세 계산방법
▶ 2010년 1월2일 아파트를 5억원에 취득 ▶ 2025년3월3일 18억원에 아파트 양도
| 양도가액 | 1,800,000,000 원 | |
| 취득가액 | 500,000,000 원 | |
| 양도차익 | 1,300,000,000 원 | |
| 비과세약도차익 | 866,666,667 원 | 13억 x 18억 분의 12억(12억/18억) |
| 과세양도차익 | 433,333,333 원 | |
| 장기보유특별공제 | 260,000,000 원 | 10년보유,5년거주 10 x 4% + 5 x 4% = 60% |
| 양도소득금액 | 173,333,333 원 | |
| 양도소득기본공제 | 2,500,000 원 | |
| 과세표준 | 170,833,333 원 | |
| 산출세액 | 44,976,667 원 | 38% - 1994만원 |
| 지방소득세 | 4,497,667 원 | 양도소득세 x 10% |
| 납부세액 | 49,474,333 원 |
양도소득세 장기보유특별공제
일반적인 경우
| 보유기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 |
| 공제 | 6% | 8% | 10% | 12% | 14% | 16% |
| 9년 | 10년 | 11년 | 12년 | 13년 | 14년 | 15년 |
| 18% | 20% | 22% | 24% | 26% | 28% | 30% |
▶ 3년 이상 보유한 토지,건물,비사업용 토지,원조합원 입주권(승계입주권은 배제)만 해당
2년이상 거주한 1세대 1주택 고가주택 (12억 초과분)
| 보유기간 | 3년~4년 | 4년~5년 | 5년~6년 | 6년~7년 | 7년~8년 | 8년~9년 | 9년~10년 | 10년이상 | |
| 1주택 | 합계 | 24% | 32% | 40% | 48% | 56% | 64% | 72% | 80% |
| 보유 | 12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
| 거주 | (8%)12% | 16% | 20% | 24% | 28% | 32% | 36% | 40% | |
▶ 2년이상 거주해야만 보유기간과 거주기간 합산공제 가능합니다.2년이상 거주 시 보유기간 연 4% +거주기간 연 4% 로 구분하여 계산합니다. 예를들면 8년 보유 4년 거주 시 8년 x 4% + 4년 x4 % =48% 적용하여 공제받습니다. 보유기간 및 거주기간별 공제는 각각 10년을 한도로 적용합니다.
양도소득세 계산구조
| ( + ) 양도가액 |
▶ 부동산 등의 양도당시 실지거래 가액
| ( - ) 취득가액 |
▶ 부동산 등의 취득당시 실지거래 가액
| ( - ) 필요경비 |
▶ 설비비,개량비,자본적지출 (샷시,보일러 교체 등)
▶ 취득 시 취득세 및 법무사비용,취득 시 부동산 중개보수
▶ 매도 시 부동산 중개보수, 양도소득세 신고 수수료
| ( = ) 양도차익 |
▶ 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도 차익이 됩니다.
| ( - ) 장기보유특별공제 |
▶ 3년 이상 보유한 토지·건물·조합원입주권(원조합원) 1년에 2%씩,15년 최대 30%
▶ 3년이상보유+2년이상 거주한 1세대1주택 비과세 대상 고가주택,보유기간x4%+거주기간x4%,최대80%
| ( = ) 양도소득금액 |
▶ 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액이 됩니다.
| ( - ) 감면대상소득금액 |
▶ 조세특례제한법에서 규정한경우(미분양주택,신축주택 등)
| ( - ) 양도소득기본공제 |
▶ 연간 250만원 한도
| ( = ) 양도소득과세표준 |
▶ 양도소득금액 - (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제) = 양도소득과세표준
| ( X ) 세율 |
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,400만원 이하 | 6% | |
| 1,400만원 초과 ~5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과~8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과~1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과~3억원 이하 | 38% | 1,944만원 |
| 3억원 초과~5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과~10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
| ( = ) 산출세액 |
▶ 지방소득세 10% 별도
양도소득세 단기세율
| 구분 | 주택 외 부동산 | 주택·주합원입주권 | 분양권(지역불문) |
| 1년미만 보유 | 50% | 70% | 70% |
| 2년미만보유 | 40% | 60% | 60% |
| 2년이상보유 | 일반세율 | 일반세율 |
2021년 12월8일 이후 양도분부터 1세대1주택 비과세 기준금액이 12억원으로 상향
▶ 세대1주택으로서 고가주택에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 x (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액
다주택자:주택 수와 관계없이 실제 보유·거주기간 계산
▶다주택자가 주택을 처분하고 1주택을 보유하고 있을때 현재 남은 1주택이 취득당시에 조정대상지역이 아니였다면 거주요건은 다시 적용하지 않고 보유기간은 1주택이 된 시점부터 기산되었던 제도가 폐지되었습니다. 2022년5월10일 이후 양도하는 분부터 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 계산합니다.
상가주택의 경우 주택부분 양도소득세 비과세
▶겸용주택(주택+상가)을 양도하는 경우 실지거래가액이 12억원을 초과할 때 주택면적이 주택 외 부분 면적보다 큰 경우 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익 및 장기보유특별공제액을 계산합니다. 고가겸용주택이 아닌 경우로서 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우는 겸용주택 전부를 주택으로 보아 비과세 합니다.
상속받은 주택 양도시 1세대 1주택 비과세
▶상속개시일 당시 별도 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 보유기간은 상속이 개시된 날부터 양도일까지로 하며, 이 경우 피상속인의 보유기간은 통산하지 아니합니다. 동일세대로부터 상속받은 주택의 경우 상속인과 피상속인이 동일세대로서 주택을 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산할 수 있습니다.
상속받은 주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유하다가 1주택 양도
▶상속받은 주택과 일반주택을 각각1채씩 소유하는 1세대가 상속개시(피상속인사망) 당시 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 비과세(상속주택 특례)적용이 가능합니다. 일반주택을 양도하는 경우 비과세 적용이 가능하지만 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에는 비과세 적용이 되지 않습니다. 피상속인이 상속개시 당시 2주택을 소유하는 경우에는 선순위상속주택(피상속인이 소유한 기간이 가장 긴1주택 등) 을 상속받은 자에게 상속주택 특례가 적용됩니다. (2주택 중 1주택만 특례적용가능)