상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례 : 직전임대계약과 상생임대차계약에 해당하는지 여부 구분하기
임대료 등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 등을 적용할 때 2년 이상 거주 요건을 요하지 않습니다.
양도일 현재 충족해야하는 요건
- 주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것
- 주택의 보유기간이 2년 이상일 것
- 취득 당시 조정대상 지역에 있는 주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
- 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택이 아닐 것
직전 계약에 따른 임대기간
- 2021년 12월20일 부터 2026년 12월 31일 까지 계약체결 및 임대개시
- 1년 6개월 이상 임대
- 직전 계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
- 상생임대차계약에 따른 임대기간 :2년 이상
비과세 거주요건 완화
- 1세대 1주택 비과세 2년 이상 거주요건 면제
장기임대주택 소유자의 거주주택 비과세
- 장기임대주택과 거주주택이 있는 경우 2년 이상 거주한 거주주택을 양도해야 비과세가 가능하지만, 상생임대주택에 해당되는 경우 거주요건 없이 비과세 가능
장기보유특별공제
- (보유기간 x 4% + 거주기간 x 4%) 적용 시 2년 이상 거주요건 면제
- 실제 거주는 하지 않았으므로 보유기간별 4%만 적용 가능
■ 직전임대차계약 및 상생임대차계약 모두 1개월 미만인 경우 1개월로 봅니다.
■ 분양권을 취득하여 주택완공 후 잔금 전 체결한 임대차계약은 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다. (승계조합원입주권포함)
■ 원조합원입주권(토지증가분포함)의 경우 완공 전 직전임대차 계약을 하더라도 직전임대차계약으로 인정 가능합니다.
■ 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 종전 임대차계약과 비교하여 임대차계약에 따른 임대료 등이 증가하지 않은 경우 (같거나 낮춘경우) 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산합니다.
■ 매도인이 임차인이 되는 계약을 취득당일 임대차계약 체결한 경우 직전임대차계약에 해당합니다.
주택 매수 후 계약 체결, 주택 매수 시 승계받은 계약 제외
주택 취득 전 소유자(매도인, 기존임대인)와 체결되어 있었던 임차인과의 계약을 신규취득한 소유자(매수인, 신규임대인)가 승계받아 임대인명의만 변경한 계약은 직전 임대차 계약이 아닙니다.
▶2020년 1월 10일 임차인A와 임대인B 임대차계약 체결 ▶2020년 2월 10일 매도인(임대인B) 매수인(신규임대인C)매매계약체결 /2020년 3월 10일 잔금일에 매수인(신규임대인C)과 임차인과 명의변경 계약서 작성 ▶2020년 1월 10일에 체결한 기존임대인B의 계약만료는 2022년 1월 9일 ▶2022년 1월 10일~2024년 1월 9일까지 임대차계약은 신규임대인C의 직전임대차계약▶2024년 1월 10일~2026년 1월 9일까지 임대차계약은 신규임대인C의 상생임대차 계약입니다.
신규소유자(매수인, 신규임대인)가 주택 매매계약을 체결한 후 새로운 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 (잔금일) 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 직전 임대차계약이 아닙니다.
▶2020년 1월 10일 매매계약 체결 ▶이후 공실 또는 임대차계약 만료된 주택을 매수인이 신규임차인과 임대차계약 체결 ▶2020년 2월 10일 매수인 주택취득 (잔금, 소유권등기) ▶2020년 3월 10일 신규임차인의 임대개시된 계약은 직전임대차계약이 아닙니다. ▶신규임차인의 계약만료 이후 갱신된 계약 또는 새롭게 체결되어 1년 6개월 이상 유지된 계약은 직전임대차계약이 됩니다. ▶이후 갱신 또는 새롭게 체결되어 1년6개월이상 유지된 계약은 상생임대차계약입니다.
주택청약에 당첨되어 분양받은 주택, 분양권을 승계받은 주택을 잔금 전에 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약이 아닙니다.
▶2019년 1월 10일 분양권 취득(청약당첨 계약체결) ▶2023년 3월 10일 임대차계약 체결 ▶2023년 6월 10일 잔금청산 및 임차인 입주하여 2025년 6월 9일 만료된 임대차는 직전 임대차계약이 아닙니다. ▶2025년 6월 10일 계약갱신하여 2027년 6월 9일 만료된 계약은 직전 임대차계약에 해당합니다.▶2027년 6월 10일~2029년 6월 9일 만료된 계약은 상생임대차계약입니다.
직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하로 임대차계약의 기간을 2년으로 정하고 계약을 체결하였으나 임차인의 사정으로 조기퇴실하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결한 경우
직전 임대차계약 또는 상생임대차계약을 체결하였으나 임차인이 중도 퇴실하여 임대기간 요건을 충족하지 못한 경우에는 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약 (종전 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같음)의 임대기간을 합산할 수 있습니다.