2025년 최신판! 전국 투기과열지구 조정대상지역 리스트

부동산 규제지역의 정의와 개념

투기과열지구

국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정택심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있습니다. 이 경우 투기과열지구의 지정은 그지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 합니다. 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 합니다. 

 

 

2025년 투기과열지구 현황

2023년1월5일에 서울 및 경기 지역에 지정되어 있었던 투기과열지구가 해제되고 조정되어 서울 4개의 구만 투기과열지구가 되었습니다. 

서울특별시 

• 서초구
• 강남구 
• 송파구
• 용산구

조정대상지역

조정대상지역은 부동산 시장 과열을 막기위해 주택법에 근거해 정부가 지정하는 지역을 말합니다. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정합니다. 조정대상지역은 주택담보대출, 분양권전매, 청약자격에 대해 규제를 받습니다. 

2025년 조정대상지역 현황

2023년1월5일에 서울 및 경기 지역에 지정되어 있었던 투기과열지구가 해제되고 조정되어 서울 4개의 구만 조정대상지역이 되었습니다. 

서울특별시 

• 서초구
• 강남구
• 송파구
• 용산구

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부동산 규제지역이 시장에 미치는 영향

투기과열지구는 대출규제가 조정대상지역보다 상대적으로 강력합니다. 청약시에도 가점제 중심으로 실수요자를 보호합니다. 현재는 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 서울특별시의 4개의 구가 같기 때문에 투기과열지구의 규제나 제한만 알아보고 부동산 투자와 대출을 알아보시면 됩니다. 세금적인 측면에서는 취득,양도 당시 조정대상지역에 속하는지가 중요한 부분이기 때문에 현재 조정대상지역이 해제되었더라도 당시 조정대상지역을 확인하는 것 또한 중요합니다. 

전매제한

사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등)로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 도는 지위를 전매 (매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우에는 제외함) 하거나 이의 전매를 할 선 할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
①투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
②분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위.다만 「수도권정비계획법」에 따른 수도권 외의 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여는 그러하지 아니하다.
③수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 도는 그 주택의 입주자로 선정된 지위

 

조정대상지역 규제와 비조정대상지역 비교

구분	조정대상지역	비조정대상지역
1순위 청약 자격	청약통장 가입후 2년경과한 무주택 또는 1주택 보유세대,세대 내 5년 내 당첨 이력이 없는 세대의 세대주	주택유무에 상관없이 세대주 또는 세대원 모두 청약가능,청약가입1년(비수도권6개월)1순위 자격,재당첨제한없음
청약 가점제 적용 비율	전용 85 ㎡ 이하 75%, 초과 30%적용	전용 85 ㎡ 이하 40%, 초과 0%적용
분양권 전매 제한	소유권 이전등기 시 (최대3년)까지	당첨일로부터 6개월
양도세 비과세 기준	2년실거주	2년보유
다주택자 취득세	중과율 적용	일반세율

양도소득세 비과세 기준은 주택 취득 당시 조정대상지역여부로 판단합니다. 양도소득세 과세여부 판단 시에 취득일 당시 주택이 조정대상지역이었는지를 확인하고 비과세혜택을 받기 위해서는 2년 거주요건을 채워야 합니다. 다주택자 취득세는 조정대상지역에서 2 주택 8%,3 주택 12%,4 주택 12%를 적용하지만 비조정대상지역에서는 2 주택 1~3%,3 주택 8%,4 주택 12% 세율을 적용합니다.