재개발 절차 완벽정리! 단계별 특징 알아보기

주택 재개발 사업이란? 정비기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법입니다. 

정비계획 수립 대상 지역

정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 다소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역▶건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 ▶정비기반시설이 현저히 부족하여 재해 발생 시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역 

정비계획 수립대상 정비구역 지정요건 : 필수요건+선택요건 1개 이상 충족

 

①필수요건: 면적 1만㎡,노후동수 60% 이상

②선택요건 중 하나: 주택집도율 40% 이하 ▶호수밀도60/ha이상 ▶노후연면적60%이상 ▶반지하50%이상

• 노후건축물: 철근콘크리트인 건축물은 건축된 지 20~30년 이상, 그 외 건축물은 건축된지 20년 이상 경과 건축물
• 주택접도율: 폭 6m 이상 도로에 4m 이상 접한 건축물의 비율
• 과소필지:토지면적이 90㎡미만인 토지
• 호수밀도:1만㎡(100m x 100m) 안에 건축되어 있는 건축물 동수
• (공동주택 및 다가구주택은 세대수가 가장 많은 층의 세대수를 동수로 산정)

재개발의 주요 특징과 단계

도시 및 주거환경 정비기본계획 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발 사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업이 시작됩니다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 조합은 정산절차를 진행하여 재개발사업이 완료됩니다.

 

① 도시 및 주거환경정비 기본계획수립

• 14일 이상 주민에게 공람
• 지방의회 의견청취
• 도시계획위원회 심의

② 정비계획 수립 및 정비구역 지정 신청

• 주민설명회 개최
• 주민에게 서면 통보
• 30일 이상 주민에게 공람
• 지방의회 의견청취

③ 정비구역 지정

• 도시계획위원회 심의

④ 조합설립추진위원회 구성 및 승인

• 위원장 포함 5인이상 위원으로 구성
• 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의

⑤ 조합설립인가

• 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의
• 조합정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회 회의록, 사업계획서 등 첨부

⑥ 사업시행계획인가

• 14일 이상 주민에게 공람

⑦ 분양공고 및 분양신청

• 사업시행계획인가 고시 후 120일 이내 분양공고
• 분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내

⑧ 관리처분계획인가

• 30일 이상 주민에게 공람

⑨ 이주·철거

• 조합원 및 세입자 이주

⑩ 착공·분양

• 조합원 동·호수 추첨
• 일반분양

⑪ 준공인가

• 준공인가 고시 후 확정측량 및 토지 분할

⑫ 이전고시 및 청산

• 관계서류이관(시행자->구청장)
• 조합해산