등록주택임대사업자 5% 인상 언제할 수 있을까? 1년 채워야 합니다!

1년이 참 빠르게도 지났어요. 임차인이 원한 2년 미만의 계약인 1년 계약의 만기가 도래하였습니다. 이사 가고 싶은 임차인은 임대인에게 해지통보를 하였고 임대인은 월세를 5%로 인상하여 부동산에 내놓았습니다.  계약만기 2개월 전부터 방을 부동산에 내놓고 보여주다 보니 새로 이사 갈 곳을 찾아보게 됩니다. 그런데 맘에 드는 집에 입주하려면 만기일보다 빠르고 거주 중인 집이 맘에 들어 계약하고 싶다고 하는 새로운 임차인도 빠른 입주를 원합니다. 

 

임대인은 경제사정에 맞게 5%를 인상하여 계약을 체결하려고 했지만 장기임대주택등록을 해놓은 등록주택임대사업자로서 '1년 이내 5% 증액할 수 없다' 응 의무사항을 지켜야 합니다. 임차인 사정이니 괜찮겠다 생각했지만 지자체에서 신고를 받아주지 않습니다. 

 

2024년 3월10일~2025년 3월 9일로 하는 임대차계약을 체결했습니다. (계약기간1년)

▶ 기존임차인 (퇴실예정 세입자) 보다 5% 증액된 보증금 및 차임(월세)은 심규 임차인(새로운 세입자)의 입주일 (월세 기산일) 은 2025년 3월 10 일부터 해야 적용할 수 있습니다. 2025년 3월 9일은 불가합니다.

2024년 3월10일~2026년 3월 9일로 하는 임대차계약을 체결했습니다.(계약기간2년) 

▶ 위 상황과 다른 2년 계약 조건입니다. 계약 전에 임차인과 1년 뒤 보증금 또는 차임(월세)을 5% 증액하기로 합의하였다면 임대차계약서상 2년 계약 조건이어도 1년 만기시점에 5% 증액이 가능합니다. 5% 증액된 보증금 및 차임(월세)으로 2025년 3월 10일~2026년 3월 9일로 하는 신규계약서를 작성하여 임대차계약 신고를 하면 됩니다. 협의가 되지 않았다면 임차인은 2년 계약기간 중 1년마다 5% 올릴 수 있는 임대인의 보증금 및 차임 증액청구에 응하지 않아도 됩니다.

▶ 2년 만기일 이전 6개월~2개월전에 임대인, 임차인 협의하여 기존조건과 동일하게 계약갱신할 것인지 논의하고 5% 증액은 경제사정에 따른 것이지 반드시 증액해야 하는 것은 아니며 임차인도 계약갱신청구권을 이유로 증액요구에 응하지 않을 수 있습니다.   

종전 5% 증액 후 임차인이 여러 번 변경되어도 1년이 되지 않았다면 증액 불가합니다. 

▶ 보증금 1000/월세 50만 원이었던 임차인 A : 2024년 3월 10일 퇴실 ▶5% 증액된 월세 527,000원으로 임차인 B 2024년 3월 10일 입주 ~2024년 5월 10일 퇴실 ▶임차인C 종전월세와 같은 금액인 527000원으로 2024년 5월 10일 입주~2025년 2월 10일 퇴실 ▶ 심규임차인 D 2025년 2월 10일 입주일경우 : 5% 증액불가 2025년 3월 10일일 경우 :5% 증액가능 

2024년 3월10일~2026년 3월 9일로 하는 임대차계약을 체결하였는데 임차인이 중도퇴실 하였습니다.(계약기간2년)

▶ 보증금 1억 원이었던 임차인 A : 2024년 3월 10일 퇴실.▶ 5% 증액된 보증금 1억 500만 원으로 임차인 B : 2024년3월10일~2025 3월9일 계약체결 후 입주 ▶임차인B : 2025년 9월 15일 중도퇴실예정 (1년 이상거주)▶신규임차 임차인 C : 5% 증액된 110,250,000원 2025년 9월 15일 입주로 계약체결 가능합니다.