상속에 따른 1세대2주택 보유주택 먼저팔면 비과세 : 상속주택,공동상속주택 비과세

 

일반적인 양도소득세 계산방법을 먼저 생각해 보겠습니다. 1세대 1 주택자가 주택을 양도할 때에는 고가주택(12억 초가분)만 과세되고, 1세대 2 주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도소득세가 부과됩니다. 일시적 2 주택인 경우에는 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않습니다. 주택을 상속받고, 기존주택을 양도할 때에는 기간에 관계없이 양도소득세가 부과되지 않습니다. 

위 사례에서 기존주택 처분시에 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

• 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주)할 것
• 주택가격이 12억 원 이하일 것 

---

상속에 따른 1세대 2 주택 특례

상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 국내에 1 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1 주택 비과세 

일반주택 비과세 양도시기 제한 없음

일반주택: 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의햐여 사업시행완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 시업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외

상속주택으로 인한 비과세 특례 요건

■상속개시일 현재 일반주택을 소유하고 있을 것 (2013년2월14일 이전에는 상속주택을 소유한 상태에서 일반주택을 취득해도 특례적용 가능)

■ 별도세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받을 것 (상속당시 동일세대원인 경우 합가당시 60세 이상으로 합가 이전 소유한 주택만 상속주택 인정)

■ 선순위 상속주택에 해당할 것 

■ 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도할 것

■ 양도일 현재 일반주택이 2년이상 보유요건을 충족할 것 (2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재한 주택을 취득하면 2년 이상 거주요건도 충족할 것)

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 보유하고 있는 경우 "선순위 상속주택"만 적용가능합니다.

 

상속인이 주택 한 채를 상속받은 것이 아니라 두 채를 상속받았다면 다음 순서에 의한 1 주택에 대해서만 상속주택 특례규정을 적용합니다. 나머지 주택은 누가 상속을 받더라도 주택 수에 포함됩니다. 

 

■ 1순위: 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택

■ 2순위: 피상속인의 거주기간이 가장 긴 주택

■ 3순위: 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택

■ 4순위: 기준시가가 가장 높은 주택(기준시가가 같은 경우는 상속인이 선택)

 

형제,자매가 위 순서에 의한 선순위 주택만 1인이 상속받고 다른 주택은 다른 형제가 상속받는다면 선순위 주택을 상속받은 1인만이 종전주택 처분 시에 비과세 특례 혜택을 받을 수 있습니다. 선순위 주택이 아닌 다른 주택을 상속받는 형제가 무주택자였다면 1세대 1 주택 요건을 갖추어 양도하면 비과세가 가능합니다. 

 

---

상속인들이 공동으로 주택을 상속받는 경우 최대지분권자인 주된 상속인은 상속주택으로 인한 비과세 특례를 적용 받으면 되고, 그 외 소수지분권자인 공동상속인들은 공동상속주택 비과세 특례를 적용받으면 됩니다. 

공동상속주택 비과세 특례

공동상속주택의 소수지분권자의 주택으로 보지 않으므로 일반주택+공동상속주택 소수지분 인 경우 일반주택 양도 시 비과세가 가능합니다.

취득순서에 상관없이 비과세 특례

 "상속주택으로 인한 비과세 특례는 일반주택,상속주택 의 취득 및 양도 순서를 지켜야 비과세를 받을 수 있습니다. "공동상속주택 비과세특례"에서는 양도 순서에 상관없이 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 공동상속주택을 취득한 이후 일반주택을 취득하고 일반주택을 먼저 양도하더라도 비과세 특례 적용을 받을 수 있습니다. 

공동상속주택으로 인한 비과세 특례 요건

■ 별도세대로부터 상속주택을 공동으로 취득할 것

■ 선순위 공동 상속주택에 해당할 것

■ 상속인은 주된 상속인에 해당하지 않을 것

■ 양도일 현재 일반주택이 비과세 요건을 충족할 것

공동상속주택의 소유자 판정

공동상속주택 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 봅니다. 공동상속주택의 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우 그 2인이상의 사람 중 당해주택거주자 ▶최연장자 순서에 따라 공동상속 주택을 소유하는 것으로 봅니다. 

---

취득 당시 조정대상지역에 있던 공동상속주택의 거주기간은 상속지분이 큰 상속인 ▶ 당해주택거주자 ▶최연장자 순서에 따른 자 기준으로 판단합니다. 

 

아버지(피상속인)의 주택1채를 3 자매가 동일한 지분으로 공동상속받은 경우 최연장자인 큰언니(상속인 1)가 2년 이상 거주하면 다른 2명의 동생들(상속인 2,3)은 거주하지 않았더라도 3 자매 모두 1세대 1 주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 이 공동상속주택이 고가주택에 해당하여 12억 원 초과분에 소득세를 계산할 때 보유기간, 거주기간 적용 시 큰언니 기준으로 판단합니다. 아버지의 주택을 상속받을 당시 큰언니가 거주요건을 채울 요건이 되지 않는다면 지분비율을 조정하여 거주요건을 채울 수 있는 동생중1명이 상속지분을 가장 많이 가져가는 것을 택하는 방법이 있겠습니다. 

---

구분	상속주택으로 인한 비과세 특례	공동상속으로 인한 비과세 특례
적용대상자	단독상속권자 공동상속 최대지분권자	공동상속 소수지분권자
상속특례 적용대상	선순위 상속주택	선순위 공동상속주택
별도세대 해당여부	별도세대 (동거봉양 합가 시 제외)	별도세대(국세청) 동일세대(조세심판원)
상속주택 취득순서	일반주택 보유상태에서 상속주택 취득	공동상속주택 보유 후 일반주택  취득 시에도 적용
일반주택 양도기간	없음	없음