재건축/재개발 신축주택의 경우 양도소득세 : 토지증가분(부수토지) 유의

재건축/재개발 등이 된 경우의 양도소득세 비과세 규정

원조합원

재건축/재개발 등이 되기 전 기존(종전)주택의 취득일을 기준으로 비과세 거주요건을 판단 합니다.종전 주택의 보유기간,공사기간,준공 후 보유기간 모두 인정됩니다. 다만,기존주택의 토지면적보다 재건축주택의 토지면적이 증가한 토지증가분에 대해서는 사용승인일(임시사용승인일)에 취득한 것으로 보아 거주요건을 판정 합니다. 

 

승계조합원입주권

사용승인일(임시사용승인일)에 주택을 취득한 것으로 보아 거주요건 판정합니다. 공사기간을 보유기간으로 인정되지 않으며 준공시점부터 보유기간을 인정합니다. 다만, 승계조합원입주권을 비조정대상지역에서 계약한 후 조정대상지역에서 잔금을 하거나 2017년8월2일 이전에 승계조합원입주권 매매계약을 한 경우 승계조합원입주권 매매계약일 현재 무주택세대인 경우 거주요건이 면제됩니다. 

 

토지가 증가된 재건축/재개발 주택과 관련된 1세대1주택 비과세 거주요건 주요사항

원조합원입주권 소유자의 재개발/재건축사업의 "토지증가분"

▶재건축/재개발사업 전에 종전주택의 취득일이 2017년8월2일 이전이라면,신축주택도 거주요건 없이 비과세 가능합니다.

다만,재건축/재개발 등의 사업으로 청산금을 납부하여 기존 주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 사용승인일(임시사용승인일)에 새로 취득한 것으로 봅니다.

▶ 따라서 토지증가분이 있는 재건축/재개발 주택이 조정대상지역에서 사용승인이 된 경우 토지증가분 양도차익에 대해서는 2년 이상 거주해야 비과세가 가능합니다.

 

재개발사업 조합원이 조합에 기존주택과 부수토지를 이전하고 청산금을 납부하여 새로 재건축주택을 분양받은 경우로서 해당 부수토지 면적이 기존주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 재개발사업에 따라 새로 취득한 것으로 본다.

 

기존주택의 토지면적 : 20.33 ㎡ ▶ 신축주택의 토지면적:  35.25 ㎡ ▶ 증가된 토지면적: 14.92 ㎡

▶ 증가된 토지면적: 14.92 ㎡에 대해서는 별도로 양도소득세를 계산해야 합니다. 양도소득세의 세율 적용에 있어서도 토지증가분 양도차익은 사용승인일에 새로 취득한 것으로 보아 세율을 적용합니다. 토지증가분이 있는 경우 사용승인 후 2년 이내에 양도하는 경우 60%~70%의 세율이 적용됨에 유의해야 합니다. 

 

승계조합원입주권으로 취득한 주택의 거주요건 판단

승계조합원입주권으로 취득한 주택의 거주요건

▶ 승계조합원입주권으로 완공된 주택의 취득시기는 사용승인일이 원칙입니다. 

▶ 사용승인일 전에 실제로 사용한 경우 취득시기는 사실상 사용일 또는 임시사용승인일 입니다. 

▶ 주택의 취득시기가 2017년8월3일 이후이며, 조정대상지역이였다면 원칙적으로 거주요건이 있습니다. 승계조합원 입주권 매매계약당시 무주택세대 였다면 거주요건이 없습니다. 

 

지방세법 : 관리처분계획인가 후 주택이 멸실 되어야 조합원입주권
소득세법 : 관리처분계획인가가 되는 경우 멸실 여부와 상관 없이 조합원 입주권

 

토지 증가분(증가한 부수토지) 면적의 양도차익 계산

▶ 토지 증가분 면적의 양도차익은 추가 분담금 양도차익에 증가된 부수토지의 기준시가 비율을 곱하여 계산합니다. 추가 분담금에 해당하는 양도차익에 증가한 부수토지 면적의 기준시가가 증가한 부수토지 면적과 건물의 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다. 

▶ 관리처분계획인가 후 양도차익 x (추가 분담금 / (기존 주택 평가액 + 추가분담금) x {증가된 토지 기준시가 / (증가된 토지 기준시가 + 신축 건물 기준시가)}