상가,사무실월세 5% 인상 계산방법 및 초과하는 인상요구 : 환산보증금 기준

 

요즘 같은 불경기에 임차인은 월세가 인상된다고 하면 부담이 크게 느껴집니다. 임대인 또한 대출이자와 세금부담, 수익률 등을 이유로 월세를 인상하고 싶어 합니다.

계약기간을 2년으로 정한 상가임대차계약에서 계약기간 내에 월세 증액을 하지 않기로 한다는 약정이 없다면 계약기간 1년이 지난 시점에 임대인, 임차인 협의하에 월세 인상이 가능합니다. 임대인은 임차인에게 계약기간 1년이 지나면 월세 인상률 5% 범위 내에서 증액청구를 할 수 있는 것이고 임차인이 이에 꼭 응해야 하는 것은 아닙니다.  임차인, 임대인 경제사정을 이유로 기존 월세보다 5% 인상하는 조건에 협의하여 재계약한다면 계산방법을 어떻게 하는지 알아보겠습니다. 

상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권)
①차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 증감이나 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
②제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가건물임대차보호법 시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. 

상가임대차보호법엔 임대료 인상 범위를 5%(100분의 5)로 정하고 있지만 임대료 인상률을 명확하게 규정하고 있지 않습니다.

상승분 계산방식도 협의되어야 합니다. 

1. 임대인, 임차인 이 서로 수긍하기 가장 좋은 계산방법은 기존 월차임 x 5% 이내  협의하는 것을 추천

▶기존 보증금 1000만 원 / 월차임 150만 원 임대차계약이 만료시점 5% 인상에 협의

▶1,500,000원 x 5% = 75,000원

▶보증금 1000만 원/ 월차임 1,575,000원에 재계약을 체결하면 됩니다. 

 

2. 월차임을 전세보증금으로 전환하여 5% 인상 후 월세전환 

▶기존 보증금 1000만 원 / 월차임 150만원 임대차계약이 만료시점 5% 인상에 협의

▶월세를 전세로 전환 (1,500,000원 x 12) / 12% = 160,000,000원

▶전환보증금에 인상률 적용 160,000,000원 x 5% = 168,000,000원

▶ 인상된 전환보증금 기준으로 최대 인상 가능 월차임 계산 (168,000,000원 - 보증금 1,000,000원) x 12% / 12 = 1,580,000 원

▶ 보증금 1000만원 /월차임 1,580,000원에 재계약을 체결하면 됩니다. 

 

2. 의 계산방법에서 나오는 12%는 아래 상가임대차보호법 제12조에서 정한 비율입니다. 

▶ 상가임대차보호법 제12조 (월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.① 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 ② 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율  ①호에 따른 대통령령으로 정하는 비율은 연 12%이고 ② 한국은행 기준금리는 현시점에 3%입니다. 대통령령으로 정하는 배수는 4.5입니다. 3% x 4.5=13.5%  이므로 ①, ② 호 중 낮은 비율은 연 12%가 됩니다. 

 

3. 환산보증금 기준을 초과한 임대차는 5% 증액 제한규정이 없습니다. 

환산보증금은 보증금 +(월차임 x100)으로 계산합니다. 보증금 1억 원에 월차임 200만 원이라면, 환산보증금은 1억 원+(200만 원 x100)=3억 원이 됩니다. 계약갱신요구권, 권리금 보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준을 초과한 임대차에도 적용되지만, 5% 증액 제한 규정, 묵시적 갱신 규정 등은 환산보증금 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다. 

 

지역별 환산보증금 기준

• 서울특별시 : 9억 원
• 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 (인천, 성남, 부천 등 수도권의 주요 지역을 의미)
• 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억 4천만 원
• 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

 

일반적으로 상가는 '1년에 5%까지 인상할 수 있다.''5% 초과하여 올릴 수 없다.'라고 법으로 규정되어 있다고 알고 있습니다. 그러나 5% 이상 증액해도 처벌조항이 없기 때문에 임대인, 임차인 협의하에 5%를 초과하는 보증금 및 차임(월세, 임대료)을 인상할 수도 있습니다.

 

1년에 5% 증액할 수 있으니 그동안 인상하지 않았던 4년 동안의 월세를 20% 인상하여 재계약하겠다는 임대인의 통보를 임차인은 어떻게 받아들여야 할까요?

▶ 임대인, 임차인의 의견이 팽팽히 맞서고 협의점에 이르지 못한다면 상가건물임대차조정위원회( https://www.hldcc.or.kr) 에 분쟁조정 신청을 하시면 됩니다. 임차인이 신청하였다면 임차인은 신청인이 되고 임대인은 피신청인이 되는데 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지하거나 조정신청서를 송달받은 날부터 7일 이내에 아무런 의사를 통지하지 않으면 조정을 받을 수 없습니다.

 

▶ 법적소송으로 이어진다 하여도 소송시간이 오래 걸리고 소송비용도 많이 나옵니다. 법원에서 판단을 받아도 법이정한 5% 이내 범위에서 합의하라고 판결이 내려질 가능성이 높으니 임대인, 임차인 서로 한 발 양보하여 월세 인상률에 협의하시는 것이 좋겠습니다.