상가건물임대차 표준계약서,권리금계약서 pdf,hwp 양식 다운로드

2024년 5월8일 상가건물 임대차계약시 관리비 세부내역을 표기하도록 표준계약서가 개선되었습니다. 임대차계약을 체결할 때 월10만원 이상 정액관리비의 주요 비목별 부과 내역을 세분화하여 표시하여야하며, 정액이 아닌 경우는 관리비 항목과 산정방식을 기재하여야 합니다. 이는 5%를 초과하여 월세 증액을 하지못하는 임대인이 관리비를 대폭 인상하는 사례로 인하여 임의적 관리비 인상방지 방안 마련으로 실행되었습니다. 

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계약당사자의 인적사항

• 계약당사지의 이름과 주소,주민등록번호, 전화번호 등을 기재합니다.

거래금액 및 지급일자

• 거래금액은 계약금,중도금,잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을 지급합니다.계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차인이 입주하는 날 또는 계약서상 잔금지급일에 지급합니다.

임대차의 존속기간 

• 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.

임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시

• 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 

차임(월세) 연체 시 계약의 해지

• 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다. 

임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한

• 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나,건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법렬에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

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대항력 및 우선변제권 확보

▶임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면,후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다. 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다. 계약기간 중 보증금을 증액하거나,재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다. 

계약갱신의 요구

▶ 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개원 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유(3기의 차임액 연체 등 ) 없이 거절하지 못합니다.

▶ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

▶ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임(월세)과 보증금은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과하지 아니하는 범위에서 증액할 수 있습니다. 환산보증금을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우 상가건물에 관한 조세,공과금,주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

 

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▶권리금 계약을 체결하려는 당사자는 이 표준계약서와 다른 내용을 약정할 수 있습니다. 기존임차인이 신규임차인에게 이전해야 할 대상은 개별적으로 상세하게 기재합니다. 기재되지 않은 시설물 등은 이 계약서에 의한 이전 대상에 포함되지 않습니다. 

▶신규임차인이 기존임차인이 영위하던 영업을 양수하거나,기존임차인이 사용하던 상호를 계속사용하는 경우.상법 제41조(영업양도인의 경업금지),상법 제42조(상호를 속용하는 양수인의 책임)등 상법 규정을 참고하여 특약을 하면, 임차인과 신규임차인간 분쟁을 예방할 수 있습니다. (예:임차인은 oo 동에서 음식점 영업을 하지 않는다.신규임차인은 임차인의 영업상의 채무를 인수하지 않는다 등)

상법 제41조(영업양도인의 경업금지)①영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시
·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다.②양도인이 동종영업을 하지 아니할 것을 약정한 때에는 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에 한하여 20년을 초과하지 아니한 범위내에서 그 효력이 있다.

상법제42도(상호를 속용하는 양수인의 책임)①영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다.②전항의 규정은 양수인이 영업양도를 받을 수 지체없이 양도인의 채무에 대한 책임이 없음을 등기한 때에는 적용하지 아니한다. 양도인과 양수인이 지체없이 제3자에 대하여 그 뜻을 통지한 경우에 그 통지를 받은 제3자에 대하여도 같다.