1주택과 조합원입주권을 소유한 경우 양도소득세 비과세

 비과세요건
■ 양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택에 해당
■ 양도 주택을 2년이상 보유
■ 2017년8월3일 이후 취득한 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우는 2년이상 거주
■ 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 12억원 초과하는 양도가액 비율만큼은 비과세를 받을 수 없음 (12억원까지는 비과세)

1 주택 소유 + 1 조합원 입주권 (승계 취득한 경우)

비과세요건 (모두 만족)

• 종전주택은 비과세 요건을 만족해야 합니다. (보유/거주요건)
• 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 승계조합원입주권 취득
• 승계조합원입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도

조합원 입주권의 권리변환시기는 관리처분계획인가일 ▶ 관리처분계획인가일 이후에 조합원 입주권을 승계취득해야 비과세 가능

 

소득세법 시행령 제156조의2 제3항

▶종전주택을취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날로부터 3년이내 종전주택을 양도하는 경우 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.  

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1 주택 소유자가 실수요목적으로 1 조합원 입주권을 취득한 경우

비과세요건(모두만족)

• 종전주택은 비과세요건을 만족해야 합니다. (보유/거주요건)
• 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 승계조합원입주권 취득 (2022년 2월14일 이전 취득한 조합원입주권은 1년 이상 취득 조건 없음)
• 승계조합원입주권 취득 후 3년이 지난 후 이면서 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
• 조합원입주권으로 취득한 주택으로 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

▶ 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 아래 요건을 모두 갖춘 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다.

 

① 재개발사업,재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학,근무상의 형편,질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

 

② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성 된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 

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기존주택이 재건축/재개발이 되어 대체주택을 취득한 경우

비과세요건(모두만족)

• 종전주택의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (관리처분계획인가일이 아님)
• 대체주택 취득일 현재 1주택이었을 것(최근 예규변경 ▶사업시행인가일 현재 주택수는 상관없음)
• 재건축 등으로 인해 주택이 완성되기 전 또는 완성된 수 3년 이내에 대체주택을 양도할 것
• 재건축 등으로 인해 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

▶ 1주택을 보유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업 또는 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득한 경우로서 아래 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 비과세 규정을 적용합니다.

 

①재개발사업,재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년이상 거주할 것

 

②재개발사업,재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(취학,근무상의 형편,질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것.

 

다만,주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당함) 되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다. 

 

③재개발사업,재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것