2025년 토지거래허가구역 현황 : 뜻,재지정,대상,절차,의무기간

 

2025년 2월 서울시는 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치 ·청담동 아파트 중 291곳을 토지거래허가구역에서 지정 해제 했었습니다. 하지만 한 달여 만인 2025년 3월 24일부터 해제되었던 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 아파트 는 토지거래허가구역으로 재지정되었고 용산 등으로 확대되었습니다. 

토지거래허가구역에서 면적 6㎡ 초과하는 주거지역 아파트를 거래할 때는 해당 소재지 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년 이상 직접 거주할 실수요자만 매수가 가능합니다

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토지거래허가제의 의미 이해하기

토지거래허가제란?

토지거래허가구역이 지정되면 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약)을 체결하거나, 허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.▶ 허가증은 허가 신청을 받은 날부터 15일 이내에 교부됩니다. 

 

토지거래허가구역 지정 후 구역 내 허가 대상

①허가구역 안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전 또는 설정하는 계약 (예약을 포함)을 체결하고자 하는 경우

②허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함)

• 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환, 현물출차 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무 인수, 채무면제, 무채재산권 및 영업권의 지급 등도 포함
• 허가구역 지정 전에 체결완료된 거래계약은 허가제 미적용하며, 계약체결시점 확인은 검인일, 등기신청일 등 객관적인 증거로 판단

③구체적인 허가대상

• 자기 주거용 택지구입
• 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
• 농업·축산업·임업 등의 영위
• 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입 시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자
• 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
• 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
• 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등     

토지이용 의무기간

목적	의무기간
주거용	2년
개발용(사업용)	4년
임업용	3년(생산물이 없는 경우는 5년)
농업용	2년
기타(현상보존 등)	5년

토지거래허가 절차

거래당사자 합의 ▶ 허가신청서 제출 ▶ 서류검토 ▶ 허가증교부 또는 불허가처분 통지 ▶ 허가 또는 불허가 결정
▶ 관련부터(기관) 업무협의 및 현장조사 

 

허가를 받지 않아도 되는 경우

■대가가 없는 상속·증여 등

■ 허가대상면적 미만의 토지

용도지역		허가를 요하는 면적
도시지역	주거지역	60 ㎡ 초과
	상업지역	150 ㎡ 초과
	공업지역	150 ㎡ 초과
	녹지지역	200 ㎡ 초과
	용도 미지정	60 ㎡ 초과

■ 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에관한 법률」에 의한 협의취득·수용·사용

■ 「민사집행법」에 의한 경매

■ 「국유재산법」 제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우

■ 「공유재산 및 물품관리법」제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우

■ 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우

■ 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의거 건축물을 분양하는 경우

■ 「도시개발법」,「주택법」,「택지개발촉진법」에 의한 토지의 공급

■ 「산업입지 및 개발에 관한법률」에 의한 사업시행자가 분양하는 경우

■ 「농어촌정비법」에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우

■ 국세 및 지방세의 체납처분 도는 강제집행의 경우

■ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 도는 설정하는 경우

■ 「한국온천공사 및 농지관리기금법」에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우

■ 「외국인토지법」제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우

■ 한국자산관리공사가 「금융기관부실자산등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐 매각하거나 3회 이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우

■ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우 

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최근 사례로 보는 지정 현황 

2025년 3월 25일 발효 토지거래 허가구역 

▶ 지정범위:강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 아파트

▶ 허가대상 면적: 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡초과 토지 등

*허가대상 면적은 「부동산거래신고법」 시행령(제9조) 상 기준면적(도시지역 중 60㎡, 상업지역 150㎡초과 등)의 10% 수준으로 하향

▶ 지정기간: 6개월 (2025년 3월 24일~2025년 9월 30일)

2025년 3월 25일 기준 서울시 내 토지거래 허가구역

강남구, 서초구, 송파구, 용산구

• 아파트 

강남, 서초구

• 자연녹지지역 

강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동

• 주요 재건축·재개발 단지

모아타운 및 인근지역 도로

 

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허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 특히, 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며, 해당 기간 동안 매매·임대가 금지됩니다. 

• 토지거래 허가 없이 계약체결 시 2년 이하의 징역, 토지가격 30% 이하의 벌금이 부과됩니다.
• 이행강제금은 미이용·방치 시 취득가액의 10%, 타인 임대 시 7%, 무단이용 목적 변경 시 5%입니다.