주택계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권의 행사,요건,거절,5%인상률,횟수,방식,1년계약시

계약갱신청구권 또는 계약갱신요구권

주택 계약갱신청구권은 임차인이 일정 조건을 충족할 경우 임대인에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이는 주거 안정성을 높이기 위해 도입된 제도로, 한국에서는 2020년7월31일부터 [주택임대차보호법]개정을 통해 시행되었습니다.
임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월전부터 2개월(2020년12월10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨)전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인은 계약갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

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갱신요구 기간

• 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 부터 2개월 전가지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

갱신청구권 행사 요건

• 임차인이 임대차 기간 동안 계약을 위반하지 않았어야 합니다.
• 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유가 없어야 합니다.

임대인의 갱신거절사유

• 임대인이 다음과 같은 사유가 있을 경우 갱신을 거절할 수 있습니다.
• 임대인이 실거주할 계획이 있는 경우
• 임차인이 계약 조건을 위반한 경우 (예:월세 연체 등)
• 주택을 철거하거나 재건축할 계획이 있는 경우
• 다른 정당한 사유가 있는 경우

갱신 계약의 내용

• 갱신된 계약의 조건은 기존 계약과 동일하게 유지되지만, 임대료 인상은 일정 한도 내에서 가능합니다.
• 임대료 인상 상한선은 보통 5%로 제한됩니다.

계약 갱신 횟수

• 계약갱신 청구권은 한 번만 행사할 수 있습니다.다라서 최대4년(기본2년+갱신2년)의 임대차 기간을 보장받을 수 있습니다.

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이 제도는 임차인의 권리를 강화하고, 임대차 시장의 불안을 완화하는데 목적이 있습니다.
그러나 임대인과 임차인 간의 갈등이나 실거주 목적을 둘러싼 논란 등이 발생할 수 있어, 정확한 법적 요건을 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.

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계약갱신청구권 사용시 전세/월세 보증금 및 임대료(차임)를 얼마까지 올릴 수 있을까요?

▶ 5%는 상한선 이기 때문에 5%로 이내로 합의가능합니다.

▶ 임대인 암차인 합의에 의하여 5%를 초과하여 보증금 및 임대료(차임)를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결할 경우 약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보아 차후에 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 
▶ 전세보증금 6억일경우 계약갱신 시 600,000,000 원 x 5% = 30,000,000원으로 30,000,000원까지 증액가능합니다.
▶ 월세보증금 1000만원 월세 60만원 일 경우 월세를 632,083원까지 증액할 수 있습니다. 
    렌트홈 (임대등록시스템) 의 임대료인상률계산기 를 반드시 사용하시기 바랍니다. 
    *임대료 인상률=(변경 후 환산보증금 - 변경 전 환산보증금) ÷ 변경전 환산보증금 x 100
    *환산보증금 = 임대보증금 + (월임대료 x 12) ÷ 5%

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묵시적 갱신이 되었다면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 봐야 할까요?

▶ 임대차계약 2년 만기 6개월~2개월 전까지 임대인,임차인의 의사표시 없이 묵시적 갱신된 후 기존계약과 동일하게 2년연장되었다면 계약갱신청구권을 사용하지 않은 것으로 보아 4년 거주하였음에도 향 후 2년을 더 거주하겠다는 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

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계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 할까요?

▶ 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지 통지를 할 수 있으며,임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 합니다. 3개월 이전 신규임차인이 구해지면 신규임차인입주전까지 임대료를 부담합니다.

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계약갱신청구권 행사의 방식이 정해져 있나요?

▶ 구두,문자메시지,이메일 등의 방법 모두 가능합니다. 재계약서를 작성하지 않아도 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어진 것으로 봅니다. 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우에는 이를 명시하여 증거서류 또는 재계약작성을 하는 것이 분쟁예방을 위해 좋습니다.

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임대차계약 1년 체결 시 1년 거주 후 계약갱신 청구권을 사용하나요?

▶ 임대차계약 2년 미만 계약체결 시 그 계약은 2년을 보장합니다. 따라서 1년을 계약했더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 따라서 2년이 된 후에 2년 연장 갱신청구권을 쓸 수 있습니다. (1년연장도 합의에 의해 가능합니다.)