보증보험 의무가입 임대인 시점 : 주택임대사업자 보증보험 가입 ,미가입,일부가입,전부가입

 임대사업자 보증보험 의무가입
보증회사가 임차인에게 임대보증금 반환을 책임지는 보증상품으로 「민간임대주책에 관한 특별법」에 의한 등록임대사업자만 가입 대상입니다. 

 

보증대상: 임대보증금 전액 및 임대보증금 일부금액

(일부보증) 일정한 요건을 모두 충족하는 경우 담보권 설정금액 + 보증금 - 주택가격 60%를 보증대상금액으로 할 수 있고, 해당 보증대상액이 0원 이하인 경우 가입하지 않아도 됩니다.

일정한 요건

• 근저당권 세대별 분리(다가구주택 제외)
• 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압류 가압류 가처분 동의 해소
• 전세권 설정 요건 (임차인이 전세권 설정을 요구하지 않음에 대한 동의서 첨부)을 모두 갖춘 경우

보증보험 가입 의무기간

• 임대사업자등록이 말소되는 날까지 유지  

보증보험 가입 불가

• 등기부등본 상 근저당권 채권최고액이 주택가격의 60%를 초과할 경우
• 임대보증금과 근저당권 채권최고액의 합이 주택가격을 초과하는 경우 

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임대인이 보증보험에 미가입했을 경우 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 가입대상금액익 0원 이하, 보증금이 우선변제금 이하, 임차인이 전세 보증금 반환보증에 가입하는 경우 보증보험 미가입 또는 일부가입 동의서를 임차인에게 받아야합니다. 

「민간임대주책에 관한 특별법」 제49조 7항에 따른 보증보험 미가입 대상

가입대상 금액이 0원이하 

• 선순위 담보 채권금액 +임대보증금 - 주택가격 60% 을 계산하여 0원 이하로 나오는 경우

임대보증금이  최우선 변제금액 이하인 경우 

• 보증금이 최우선변제 금액 이하이면서 임차인에게 미가입 동의서에 동의를 받아야 합니다.
• 근저당권 발생시점의 보증금이 최우선 변제금 이하일 때는 보증보험 미가입 조건입니다. 

공공기관

• LH공사, SH공사 등 공공임대주택사업자와 계약 후 공공기관이 가입한 경우에 해당합니다.

임차인이 전세보증금 반환보증에 가입

• 임차인이 보증보험에 가입하면 보증수수료를 임대인이 100% 부담해야 하며 보증 보험 증서 사본을 임차인에게 받아 증서사본, 수수료 100% 이체한 증빙자료를 임대차계약 신고할 때 같이 제출해야 합니다. 

보증보험에 가입하지 않아도 되는 조건인데 임차인이 전액 보증보험에 가입하겠다고 한다면?

▶ 임대인은 가입대상 금액이 0원 이하 또는 임대보증금이 우선변제금 이하로 보증보험에 가입하지 않아도 되는 조건이라면 보증보험 미가입 동의서를 받아야 합니다.

▶ 가입하지 않아도 되는 조건인데 임차인이 미가입 동의서를 작성해 주지 않는다면 임차인이 주체가 된 보증보험 보증료의 75%를 임대인이 부담합니다. 임대인이 주체가 된 보증보험의 보증료는 임대인이 100% 부담합니다. 

▶ 가입하지 않아도 되는 조건이고 임차인이 미가입 동의서에 동의해 줬다면 임대인은 임차인이 별도로 가입하는 보증보험에 신경 쓰지 않아도 됩니다. (보증료부담x 지자체제출x)

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주택가격의 60%는 부동산공시알리미에 있는 공동주택, 단독주택 가격의 60% 가 아닙니다.

▶ 부동산공시가격알리미 에서 주택공시가격을 확인합니다. 

▶ 공시가격 및 기준시가 적용비율을 확인합니다. 

구분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	150%	140%	130%
단독주택	190%	180%	160%
오피스텔	120%

▶ 공동주택공시가격이 9억 미만이라고 한다면 공동주택 공시가격 x 150% x 60%  가 주택가격의 60%가 됩니다. 

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주택임대사업자 보증보험 미가입동의서,일부가입동의서 작성요령 : 양식 다운로드

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